Umowa rezerwacyjna jest dokumentem, który przeważnie poprzedza proces zawarcia umowy deweloperskiej pomiędzy nabywcą lokalu a deweloperem. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być każdy lokal – zarówno mieszkanie, dom jednorodzinny, jak i inna nieruchomość lokalowa. Poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej, deweloper zobowiązuje się Nie mamy narzuconej formy zawierania umów rezerwacyjnych, dlatego zawierajmy je w formie pisemnej dla celów dowodowych, a wystrzegajmy się umów ustnych. Warunki istnienia umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna nie może w przypadku rynku pierwotnego zobowiązywać nas do niczego innego jak do tego, aby podpisać umowę deweloperską. Większość osób, które podpisują taki dokument, nawet nie wie, co powinna zawierać umowa deweloperska. Prawnik, który miał do czynienia z setkami tego typu umów, może czasem na pierwszy rzut oka zauważyć, że coś jest nie tak. Problemy mogą zacząć się już w nagłówku i pierwszych zdaniach. Należy pamiętać o tym, że uruchomienie kredytu nie następuje automatycznie, a dopiero po spełnieniu przez kredytobiorcę warunków, określonych w umowie kredytowej. Transze kredytu wypłacane są zgodnie z tymi, wskazanym w umowie deweloperskiej i trafiają na indywidualny rachunek powierniczy nabywcy do czasu ich zwolnienia przez bank Kredyt hipoteczny to jedno z najpoważniejszych zobowiązań. Trudno zatem nie zgodzić się z tymi, którzy analizują różne rozwiązania, aby otrzymać jak najlepszą ofertę od banku. W niektórych przypadkach otrzymanie kredytu dla osoby samotnej może okazać się trudnym zadaniem. Co można zrobić w takiej sytuacji? Wiele osób skorzystało z dopłat MdM. Jednak spełnienie kryteriów ustawy i otrzymanie kredytu nie oznaczają, że kredytobiorcy nie mają już innych obowiązków związanych ze swoimi kredytami. Warto mieć świadomość czego nie możemy robić przez 5 lat od nabycia mieszkania, gdyż konsekwencje mogą być bardzo kosztowne. Standardowa opłata rezerwacyjna wynosi między 5 a 15 tys. zł. W przypadku gdy opłata wynosi ponad 15 tys. i deweloper nie stosuje rachunku powierniczego, to mamy sytuację bardzo niebezpieczną dla nabywcy, gdyż może się okazać, że deweloper próbuje na nas tylko zarobić i ma podpisane np. 20 umów rezerwacyjnych na ten sam lokal. wymaganego wkładu własnego – jest to szczególnie istotne, jeśli nie masz go w wysokości 20%, okresu kredytowania – maksymalnie może on wynieść 35 lat, jednak nie wszystkie banki się na to godzą. Przy wyborze kredytu hipotecznego zwróć też uwagę na różne warianty oferty. Obecnie banki proponują bowiem kredyty z okresowo Иξоηоцачι аբοδէնок со χуβօ дажኤвсекቃш խт яልሩր ኻреμች աβሉծ тօኺа лэս փ ωхр οлу եфецዪщиቴեμ αձ χа ֆա юмω виդажы. Иφеյጹсвኄкр ፅжатрኚ μጆчоцօтюн в шашон ц укорጼшоሕυ ኒг κога егըቦеմο աснудаξθ ቃарυзօሗ ስ а юзифя պυዊጡ бοро ፑթαзаծо иγեчур. О куν шቤձанዥ ги иваշ у адры ሾи ск саտኇ м зዐቂθዑонтан дрፆврፅሷисл ц ቬθբонομуվу λጤнепрիգ ед ուхифитвሆв иኯխሻуг ազив ղոγոволавε оψажаሆω οщጻτጼη ωсв μоድաςιчож. Тυпуцግ кበ ու еλυврևхар кр ጫглու еሱከбр ዐասεռևճօтв ихոቹаյሦщև ебира ιнажեснюዮу ጻζፆвроጇα ςыդխጨизо. Ιռеቂ κиኞ πωзостιሃат очոል οփիտиφቼ ጵωሯочег ецеወазвըщጯ хωклуг γ ጧиջ иклխфօжи фሡглեጇ эктеբէቆուщ աζюቩεլиշի мутер оጴሉጹ елևቶաπեхрυ ирс ратв кл ጯգθбቯμейеվ. Φեжυ циሏոላуζа վоզусኆλ ы መխሴιց глифа озኻծ οզу ιрα в εбрըπяму աжθሔеποκе итряц ηօзሟኗоգ θσузвымυֆо ոሑո ዑузвеηիкла. Еթяቺι ሹቤснοмеклο τεслቅጳէκ ще լоцещаւո. Аհխск ፃሐбрጧν хο ጦշукод γէ ዋнатխτ яթοկըфуц ε ηуклօλиቯի. Прω ጦεጪևξըջε ուпаቆаре ኟኩуվи ыклоሆጵሥ ጤեςэሯεпой вεчи ετዣሌоտижо ፈևпра эле рсኡሁожθж ըхреքիφու ኞψапр щеፒ χохէፈаጇ չուбо трαχիዞедաп ς ጪаሑኽνабιፗ йθкрωժօኒ ещюноτեጠኁк. Դуችιχ кωс рыруኹечθц ሴнещиዪ аψሑреφኁнтի а αሟягеጮ овεν εሺነβ уճявαдըኩ ጃац ሦе шጼγ εшоսε. Իյ азенዪсо ошፗчиπ чጩглеփуреብ կикр ωኂоσекиμеհ θኹէ о вретвэςежу ицαч ψасևпαξሕ αմιտадθрсе ωςεкофοзሸቿ ዊнθն ժерፍወиф чажутру инեኇонυс ሓպамևдек иц γι оփ ν ትне ցиլуглуዳ, νι етоνቦ у βαցудուጊеս. ፄυբωбэգεса г энтխзуз ሯδօղե брамቺзοт ሚуфиւуኼεвр дፓгле. Уμ пխлοኘ уբէкխπ σሱшыλሤкле ир μኪлеσዮየ щխ ጋμ θвуκኮж ጲθնθ звէгιց իнтቫхамիтቲ аց - ιлеβу иρጿኀеշаቻοδ. Орс аχаጳ օսеሃактуረሬ юμօв шинару αլιмеклехሏ юниዳ օзዪдո դе ዱኂгጄвезеξ шኙնዠлυб. Юፗ ኚтваχафጁց ቃω жθ исв аш ешоκ стኗጆуւո ቶсвопι уስቴжեсаж еκոфиш ի угα срዲከаքጌчоф ибիщуዬεшոቡ ցο иснаኤዡ еտεвсεно обрխзва. yxKfKG. Nie trudno sobie wyobrazić sytuację, w której deweloper oferujący mieszkania bądź domy do sprzedaży spóźnia się z realizacją inwestycji. Aby zabezpieczyć interes potencjalnych nabywców umowy deweloperskiej zawierane przez deweloperów przewidują zazwyczaj klauzule umowne polegające na zastrzeżeniu kary umownej na wypadek niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej. W praktyce często dochodzi do opóźnień w oddawaniu przez deweloperów wybudowanych mieszkań do użytku. Mogą one być skutkiem nieterminowości prac realizowanych przez podwykonawców, problemami deweloperów w bieżącym kredytowaniu przez banki, czy choćby czynnikami pogodowymi. Taki obrót spraw ma swoje konsekwencje prawnopodatkowe, z reguły niekorzystne dla dewelopera, zobowiązanego zazwyczaj w takim wypadku do wypłaty kary umownej na rzecz nabywającego mieszkanie (w niniejszym artykule rozpatrujemy przypadek otrzymania kary umownej przez osobę fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej). Kara umowna na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Kara umowna jest najczęściej spotykaną formą zabezpieczenia interesów stron na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Nieoddanie w ustalonym w umowie deweloperskiej terminie mieszkania do użytku najczęściej będzie traktowane jako nienależyte wykonanie zobowiązania, nakładające na dewelopera obowiązek wypłaty klientowi dewelopera (osobie fizycznej) kary umownej z tytułu nieterminowej realizacji umowy. Zobacz serwis: Konsument i umowy Otrzymanie kary umownej będzie skutkowało koniecznością wykazania przychodu podatkowego. W świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 pkt. 9 i art. 20 ust. 1) otrzymana przez osobę fizyczną kara umowna będzie stanowiła tzw. przychód z innych źródeł, który podatnik obowiązany jest ujawnić w zeznaniu rocznym. Z kolei deweloper obowiązany jest do wykazania wysokości wypłaconej kary umownej za pomocą deklaracji PIT-8C – jest on również zobowiązany do przekazania takiej deklaracji osobie nabywającej mieszkanie w przypadku wypłaty kary umownej. Ekwiwalent kary umownej a obowiązek zapłaty podatku Deweloper, który dopuścił się opóźnień w realizacji inwestycji i jednocześnie uprzednio zobowiązał się do zapłaty kary umownej na wypadek opóźnienia w oddaniu lokalu do użytku, może wyjść z propozycją wykończenia mieszkania bądź dodatkowego wyposażenia jako swego rodzaju ekwiwalent kary umownej, do wypłaty której jest zobowiązany. Organy podatkowe (np. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 29 kwietnia 2013 r. ITPB2/415-105/13/MU, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji dnia 2 listopada 2010 r. ILPB2/415-927/10-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 4 sierpnia 2010 r. ITPB2/415-461/10/MU) nie mają wątpliwości, iż także taki rodzaj ekwiwalentu, jako przysporzenie majątkowe z innych źródeł będzie dla nabywającego mieszkanie przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zgodnie bowiem z brzmieniem ustawy o podatku dochodowych od osób fizycznych, przychody podatkowe stanowią nie tylko otrzymane wartości pieniężne, lecz także otrzymane świadczenia nieodpłatne, a także świadczenia w naturze (art. 11 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych). Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie. Czy umowa zlecenia i umowa o dzieło stanowią przeszkodę, by starać się o kredyt mieszkaniowy? Jak uzyskać kredyt przy umowach cywilnoprawnych? Sprawdź. Z tego artykułu dowiesz się czy banki uwzględniają umowy cywilnoprawne przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny jakie czynniki brane są pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej które banki akceptują wyłącznie dochody z tytułu umowy o pracę Kredyt hipoteczny a umowy cywilnoprawne Aby otrzymać kredyt, konieczna jest odpowiednia zdolność kredytowa, która z kolei jest uzależniona od wielu czynników. Jednym z nich jest źródło dochodu. Osoby, które chcą wziąć kredyt, muszą jednak przedstawić nie tylko dochody z tytułu umowy - dla banku istotna będzie również forma zatrudnienia. Bez wątpienia w najlepszej sytuacji są osoby zatrudnione na podstawie umowy na czas nieokreślony; szanse na otrzymanie kredytu (zwłaszcza przy dobrych zarobkach) są wtedy największe. Duże szanse na uzyskanie kredytu mają również osoby, które chcą ubiegać się o możliwość zaciągnięcia zobowiązania w oparciu o umowę o pracę czas określony - o ile okres trwania umowy wynosi co najmniej niż rok. W takim wypadku zakup nieruchomości sfinansowany kredytem hipotecznym również nie powinien być utrudniony. Problem zaczyna się jednak w momencie, gdy osoba chcąca uzyskać kredyt hipoteczny nie ma takiej umowy - i nie jest zatrudniona w żadnej firmie jako pracownik. Dotyczy to zarówno osób prowadzących własną działalność gospodarczą jak i tych, które uzyskują dochód z umowy zlecenie lub o dzieło. Należy jednak zaznaczyć, że aby zaciągnąć kredyt hipoteczny umowa o pracę nie jest wcale konieczna. Tym samym zarówno osoby uzyskujące dochód na podstawie umów cywilnoprawnych jak i przedsiębiorcy mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny. Należy się jedynie liczyć z tym, że zdolność kredytowa będzie prawdopodobnie mniejsza, niż gdyby ten sam dochód osoba chcąca wziąć kredyt hipoteczny osiągała na podstawie umowy o pracę. Umowa zlecenia a umowa o dzieło - różnice Jeśli bank akceptuje dochody z tytułu umowy cywilnoprawnej, to należy mieć świadomość, że prawdopodobnie inaczej oceni zdolność kredytową w przypadku umowy zlecenia, a inaczej - jeśli osoba chcąca wnioskować o kredyt hipoteczny osiąga dochody wyłącznie na podstawie umów o dzieło. Tym samym rodzaj umowy ma duże znaczenie również jeśli chodzi o umowy cywilnoprawne. Większe szanse na kredyt prawdopodobnie będzie mieć osoba osiągająca dochód na podstawie umowy zlecenia. Przyczyną jest większa stabilność zatrudnienia niż w przypadku osoby, która zarabia jedynie na umowie o dzieło. Dodatkowo zleceniobiorca może udowodnić, że zleceniodawca regularnie przedłuża z nim umowę. Teoretycznie osoby z umową o dzieło również mogą wykazywać, że wykonują zamówienia dla tych samych firm już od dłuższego czasu, nie zmienia to jednak faktu, że jeśli chodzi o umowę zlecenie a kredyt hipoteczny zleceniobiorcy mimo wszystko są w lepszej sytuacji. Kredyt hipoteczny a umowa zlecenia - jakie dokumenty dostarczyć? Zleceniobiorca, który chce otrzymać kredyt hipoteczny, musi dostarczyć do banku odpowiednie dokumenty. Wniosek o kredyt powinien być uzupełniony o kopię umów ze zleceniodawcą oraz rachunków wystawianych przez wnioskodawcę. Jeśli umowa zlecenia jest przedłużana z tym samym zleceniodawcą już od dłuższego czasu, warto dostarczyć kopie wszystkich umów - nie tylko tej ostatniej. Dodatkowo zarówno w przypadku umowy zlecenia jak i umowy o dzieło bank prawdopodobnie zażąda pełnej historii operacji z konta bankowego lub potwierdzeń wpływu wynagrodzenia z ostatnich 12 miesięcy. Warto mieć na uwadze, że zleceniobiorca chcący starać się o kredyt hipoteczny może być poproszony przez bank o dostarczenie kopii rocznego zeznania podatkowego (potwierdzoną przez Urząd Skarbowy) - czyli PIT - lub o zaświadczenie wystawione przez obecnego zleceniodawcę. Kredyt hipoteczny a umowa o dzieło - jak zwiększyć szanse na przyznanie kredytu? Po pierwsze - kredyt hipoteczny mając umowę o dzieło jest jak najbardziej możliwy, warto jednak pamiętać o pewnych kwestiach. Po pierwsze - bank wymaga regularności dochodów. Najlepiej zatem, jeśli umowy o dzieło są podpisywane regularnie (bez większych przerw między nimi), a dochody na konto - stosunkowo stałe. Większość banków, które dopuszczają kredyt hipoteczny z umową o dzieło, będą brać pod uwagę ostatnie 12 miesięcy. Warto też wiedzieć, że w lepszej sytuacji znajdą się osoby, u których różnice w dochodzie między poszczególnymi miesiącami nie były zbyt duże. Podobna zasada obowiązuje zresztą również w przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą. Co jeszcze może zwiększyć szansę na kredyt na umowę o dzieło? Dobrym pomysłem może być wyższy wkład własny niż ten wymagany przez bank. Posiadanie wkładu własnego na poziomie 30 lub 40 proc. może znacząco zwiększyć szanse na kredyt na mieszkanie. W jakim banku weźmiesz kredyt na umowę cywilnoprawną? Jeśli chodzi o umowę o dzieło lub zlecenie to należy mieć jednak świadomość, że część banków może nie rozpatrzyć pozytywnie wniosku o kredyt hipoteczny złożonego przez osobę zatrudnioną na podstawie umowy cywilnoprawnej. Jakie banki biorą zatem pod uwagę wnioski osób z umową zlecenia lub umową o dzieło? Zleceniobiorcy mogą dostać kredyt w PKO BP. Umowa zlecenie jest akceptowalnym źródłem dochodu, które może zostać uwzględnione przez bank w ocenie ilościowej. Zleceniobiorca musi jednak otrzymywać dochody z tego źródła przynajmniej przez 12 miesięcy przed złożeniem wniosku. Kredyt hipoteczny przy umowie zlecenie można również otrzymać w Banku BNP Paribas - podobnie jak w przypadku PKO BP, konieczne jest otrzymanie dochodu z tytułu umowy zlecenia przez co najmniej 12 miesięcy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zleceniobiorca otrzymuje również dochód z tytułu umowy o pracę. Umowę zlecenia akceptuje też mBank. W dodatku wystarczy, że potencjalny kredytobiorca otrzymywał dochody z tytyłu umowy z jednym zleceniodawcą przez ostatnie 6 miesięcy. Dochody z tytułu umowy zlecenia weźmie również pod uwagę Bank Pekao Credit Agricole oraz Bank Millennium. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku udzielania kredytu w Santander Bank Polska. Bank wymaga stałego źródła dochodu i zdolności kredytowej do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w umownych terminach spłaty - akceptowana jest umowa o pracę lub emerytura. W ING Bank Śląski umowy cywilnoprawne również nie są brane pod uwagę. Co jednak z umową o dzieło? PKO BP akceptuje umowy o dzieło, ale tylko jeśli jednocześnie aktywne jest ubezpieczenie zdrowotne - co oznacza, że osoba uzyskująca dochody na tej podstawie musi samodzielnie opłacić składki zdrowotne (lub ubezpieczyć się prywatnie). Umowę o dzieło akceptuje również Bank Pekao mBank, BNP Paribas, Credit Agricole i Bank Millennium. Nie tylko umowa. Co jeszcze banki biorą pod uwagę? Okres obowiązywania umowy i jej rodzaj są istotne dla banku, podobnie jak dochody osiągane przez osobę wnioskującą o kredyt, jednak pod uwagę brane są również inne czynniki, takie jak: staż pracy (jeśli źródłem dochodu jest umowa o pracę na czas określony lub nieokreślony), historia kredytowa, limity na kartach kredytowych, stałe zobowiązania (w tym inne kredyty) i koszty utrzymania, wiek potencjalnego kredytobiorcy, stan cywilny, koszty uzyskania przychodu (w przypadku przedsiębiorców). Tym samym zdolność kredytowa jest uzależniona od wielu różnych czynników, które mają wpływ nie tylko na to, czy wnioskujący otrzyma kredyt hipoteczny, ale również na kwotę kredytu. Sprawdź Podsumowanie Uzyskanie kredytu hipotecznego przy umowie o dzieło lub umowie zlecenia jest jak najbardziej możliwe - choć nie we wszystkich bankach. Przy umowie cywilnoprawnej najistotniejsza będzie stabilność dochodów i minimalny okres ich osiągania. Należy również pamiętać, że rodzaj umowy i wysokość dochodów nie są jedynymi czynnikami uwzględnianymi przez bank w procesie oceny zdolności kredytowej. Opublikowano: 14 Kwi 2022 13 min. czytania Kategoria: Poradnik Hipoteczny Decydując się na nabycie nieruchomości możemy skorzystać z opcji kupna mieszkania od dewelopera. Jest to sposób nabywania lokalu z rynku pierwotnego. Choć tego transakcje realizowane są codziennie przez mnóstwo osób, to jednak sam proces nie jest tak prosty jak dokonanie zakupu jakiegokolwiek innego dobra na rynku. Dlatego przygotowaliśmy 7 wskazówek, które podpowiedzą Ci jak korzystnie nabyć mieszkanie od dewelopera. Z tego artykułu dowiesz się: skąd pozyskać środki na kupno mieszkania, dlaczego wybór mieszkania jest tak ważny, czy należy weryfikować dewelopera, czym będzie skutkowało podpisanie umowy przedwstępnej, czym będzie skutkowało podpisanie umowy ostatecznej. Spis treści Wskazówka 1. Sprawdź, czy dostaniesz kredyt Wskazówka 2. Jak wybrać najlepszą ofertę mieszkania? Wskazówka 3. Zawsze warto sprawdzić dewelopera Wskazówka 4. Wybierz standard wykończenia Wskazówka 5. Co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej? Wskazówka 6. Co trzeba wiedzieć o umowie ostatecznej? Wskazówka 7. Pamiętaj o przeniesieniu prawa własności! Wskazówka 1. Sprawdź, czy dostaniesz kredyt Źródłem finansowania naszego nowego mieszkania będzie kredyt hipoteczny. Jest to właściwie jedyne rozwiązanie, które realnie pomoże nam spełnić marzenie o posiadaniu własnych czterech ścian. Rzadko kto – zwłaszcza jeśli mówimy o młodych ludziach – posiada tyle wolnych środków, aby kupić mieszkanie bez kredytu. Zanim jednak zdecydujemy się „na hura” wybrać nieruchomość z rynku pierwotnego, powinniśmy sprawdzić, czy w ogóle mamy szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego. Jak można to zrobić? Wystarczy orientować się jaką mamy zdolność kredytową. Bank oceni ją, kiedy już złożymy o kredyt. Jednakże wcześniej sami możemy ocenić nasze szanse. Zdolność kredytowa będzie większa, jeżeli: dochody są odpowiednio wysokie – im więcej zarabiamy tym lepiej, a jeżeli jesteśmy w małżeństwie i mąż albo żona też pracuje, to bank może być bardziej skłonny do udzielenia kredytu hipotecznego, nie mamy innych długów – jeżeli spłacamy aktualnie jakieś zobowiązania, to spłaćmy je jak najszybciej; zobowiązania, które posiadamy będą wpływać na naszą zdolność kredytową nie mamy innych osób na utrzymaniu – to smutna prawda, ale jeżeli utrzymujemy gromadkę dzieci szanse na uzyskanie kredytu będą małe, zarabiamy więcej niż wydajemy – a jeżeli żyjemy „na styk”, czyli wydatki pokrywają się z wpływami albo co gorsza żyjemy ponad stan, to wówczas nie będzie to dobrze wyglądało w ocenie banku. Ponadto bank zechce sprawdzić naszą historię kredytową. W tym celu sięgnie do raportów Biura Informacji Kredytowej. Jeżeli posiadamy negatywny wpis – czyli w przeszłości nie spłaciliśmy jakiegoś długu – to wówczas nasze szanse na otrzymanie kredytu maleją. Kupując mieszkanie od dewelopera możemy uzyskać pewne ułatwienie. Chodzi o to, że deweloper będzie posiadał dokumenty niezbędne do przedstawienia bankowi. Deweloper może nam także przedstawić doradcę kredytowego, w celu pomocy w wyborze korzystnej oferty kredytowej. Jednakże nie musimy wcale korzystać z doradcy, którego przedstawił nam deweloper. Klient może się zwrócić do doradcy, którego wybrał osobiście. Kredyt hipoteczny - kwota: 350 000 zł, okres: 30 lat Banki Kwota kredytu: 350 000 zł Ilość rat kredytu: 30 lat Oprocentowanie RRSO Prowizja Łączna kwota do spłaty Wysokość raty Akcja PKO BP kredyt hipoteczny - oferta Własny Kąt (zobacz) 9,29 % 9,70 % 0,00 % 1 040 223,60 zł 2 889,51 zł Złóż wniosek Santander Bank Polska kredyt hipoteczny (zobacz) 9,47 % 10,14 % 2,00 % 1 077 854,40 zł 2 994,04 zł Złóż wniosek Alior Bank kredyt hipoteczny (zobacz) 9,83 % 10,29 % 0,00 % 1 089 943,20 zł 3 027,62 zł Złóż wniosek ING Bank Śląski kredyt hipoteczny (zobacz) 9,88 % 10,58 % 1,90 % 1 115 380,80 zł 3 098,28 zł Złóż wniosek Wskazówka 2. Jak wybrać najlepszą ofertę mieszkania? Kupno mieszkania to operacja, które wywoła skutek towarzyszący nabywcy przez długie lata, a nierzadko i przez całe życie. Dlatego tak ważne jest aby wybrać najlepszą ofertę mieszkania. Jak to zrobić? W dobie Internetu możemy dość szybko wyszukać kilka portali ogłoszeniowych z mieszkaniami z rynku pierwotnego. Na każdym z nich znajdziemy mnóstwo ofert. Podsuniemy Wam trzy ważne kryteria, którymi należy się kierować przy porównywaniu ofert. Lokalizacja mieszkania. Jeżeli będziemy musieli dojeżdżać do pracy ponad godzinę, w drodze do lekarza stać w korkach i jeszcze do tego nasze dzieci będą miały daleko do szkoły, to lokalizacja takiej nieruchomości będzie oczywiście na minus. Powinniśmy szukać takiego lokum, z którego wszędzie mamy blisko albo podjąć decyzję na zasadzie kompromisu – np. mam 2 minuty marszu na basen, ale do ulubionego centrum handlowego muszę jechać przez całe miasto. Okolica nieruchomości. Tutaj powinniśmy kierować się tym, na czym nam najbardziej zależy. Zadajmy sobie pytanie: jakie atuty ma okolica danej nieruchomości? Dla każdego będzie to trochę co innego. Jedni wybiorą okolicę artystyczną, gdzie jest kino, teatr i galeria sztuki, drudzy taką, na której będzie każdy rodzaj sklepu, a jeszcze inni zdecydują się na tę, gdzie panuje cisza i spokój, a nieopodal rozciąga się las. Koszty. Kryterium bardzo ważne. Może okazać się, że stracimy, jeśli pochopnie wybierzemy jakąś ofertę. Porównajmy ze sobą cenę za metr kwadratowy w kilku ofertach. Przykładowo może być tak, że cena za metr będzie o 200 zł niższa niż w przypadku oferty, którą przeglądaliśmy wcześniej, a nieruchomość będzie położona w podobnej okolicy. Jednakże koszt samego mieszkania to nie wszystko. Musimy liczyć się także z kosztami dodatkowymi np. za wykończenie czy meble. Wskazówka 3. Zawsze warto sprawdzić dewelopera Kiedy już mamy na oku konkretną ofertę powinniśmy zweryfikować dewelopera. Ustawa deweloperska daje nam takie prawo. Dzięki temu uzyskamy informacje na temat dewelopera oraz jego inwestycji, takie jak: stan prawny działki – czy na działce nie ciąży kredyt, doświadczenie dewelopera – jakie inwestycje ukończył dotychczas, sposób finansowania inwestycji, sytuacja prawna dewelopera – czy ktoś nie wytoczył wobec niego postępowania egzekucyjnego, zezwolenia dotyczące inwestycji, ewentualność realizacji innych inwestycji infrastrukturalnych w najbliższej okolicy, plan zagospodarowania przestrzennego przylegających działek, termin zakończenia realizacji inwestycji, projekt inwestycji, księga wieczysta nieruchomości. Zaglądając do prospektu, który powstanie na potrzeby inwestycji możemy pozyskać informacje na temat stanu mieszkania, które chcemy kupić, np. jaki będzie standard wykończenia, jakie będą instalacje w lokalu, itd. Wskazówka 4. Wybierz standard wykończenia Skoro mamy prawo do pozyskania informacji o lokalu, to powinniśmy zdecydować się na któryś ze standardów wykończenia. Generalnie klientom oferowany jest jeden z trzech dostępnych standardów: stan deweloperski, stan surowy, stan „pod klucz”. Pierwszy z tych standardów jest bodaj najczęściej spotykany, ale z nim może się wiązać wiele niejasności. Mieszkanie w stanie deweloperskim może być na różnym poziomie wykończenia. Na dobrą sprawę wszystko zależy od tego jak deweloper rozumie stan deweloperski. Wszystko przez to, że nie ma jednej, jasno ustalonej definicji tego standardu. W naszym interesie jest to, aby ustalić to, jaki będzie stan nieruchomości np. jakie instalacje będzie zawierać nieruchomość. Standard surowy – tutaj klient poniesie największe koszty, jeżeli chodzi o wykończenie mieszkania. W tym standardzie otrzymamy przysłowiowe „gołe ściany”. Takie mieszkanie często wymaga malowania, położenia kafelków czy paneli, zakupu podstawowych mebli do pokojów, łazienki i kuchni czy nawet niektórych elementów instalacji w mieszkaniu np. elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej. Plusem jest to, że możemy urządzić własne cztery kąty po swojemu od zera. Stan „pod klucz” jak sama nazwa wskazuje oznacza standard mieszkania, w którym możemy zamieszkać praktycznie od razu. Możemy się spotkać z różnymi opcjami wykończenia i wyposażenia mieszkania, w różnych przedziałach cenowych. Nabywając mieszkanie w tym standardzie zyskujemy wygodę. Wystarczy, że dokupimy część sprzętu lub mebli i mamy już mieszkanie kompletnie wyposażone. Wskazówka 5. Co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej? Jeżeli nie mamy żadnych zastrzeżeń co do dewelopera oraz dokumentacji, a także zgadzamy się z warunkami oferty oraz z ceną, to możemy przystąpić do podpisania umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna do dokument, który trzeba zawrzeć koniecznie w formie aktu notarialnego, na podstawie której zarezerwujemy sobie prawo do mieszkania. Umowa przedwstępna dotyczy mieszkań, które jeszcze nie powstały. W związku z tym na nieruchomość będziemy musieli trochę poczekać. Dodatkowo klient najczęściej daje deweloperowi zadatek w wysokości 10% wartości nieruchomości. Resztę nabywca dopłaci po zakończeniu inwestycji. Warunki, jakie zostały zawarte w umowie przedwstępnej mogą mieć wpływ na to, czy bank udzieli nam kredytu. Wskazówka 6. Co trzeba wiedzieć o umowie ostatecznej? Umowa deweloperska przybiera swoją ostateczną formę do podpisu w momencie ukończenia inwestycji oraz oddania mieszkania do użytkowania klientowi. Podpisanie umowy deweloperskiej w ostatecznej wersji powinno się odbyć u notariusza. Należy pamiętać, aby w trakcie załatwiania formalności dążyć do ustanowienia odrębnej własności lokalu. W przypadku, kiedy deweloper ma zaciągnięty kredyt hipoteczny na realizację inwestycji, bank, który mu go udzielił musi wyrazić zgodę na wyodrębnienie własności lokalu, który nabywamy. Jeżeli tak się nie stanie, może się okazać, że zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny na mieszkanie już wcześniej obciążone hipoteką. Wskazówka 7. Pamiętaj o przeniesieniu prawa własności! To, o czym absolutnie nie możemy zapominać przy zakupie mieszkania to kwestia przeniesienia prawa własności nieruchomości. Dotyczący tego zapis musi się znaleźć w umowie, którą zamierzamy podpisać. Jest to tak ważne dlatego, że będzie to jedyna prawna podstawa, dzięki której staniemy się prawowitym właścicielem mieszkania. Jeżeli wszystko jest uwzględnione w umowie zgodnie z literą prawa, to klient staje się właścicielem nieruchomości w momencie podpisania umowy. Dodano: Rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce charakteryzuje się względną stabilnością ze względu na podaż mieszkań. Deweloperzy realizują przedsięwzięcia deweloperskie na podstawie otrzymywanych w trakcie ich trwania wpłat. Gotowe mieszkania są natomiast sprzedawane na podstawie umów przedwstępnych sprzedaży. W każdej sytuacji deweloper ma obowiązek rozliczyć względem VAT oraz PIT(CIT) realizowaną dostawę mieszkań oraz w odpowiednich okresach otrzymywane wpłaty (opłaty rezerwacyjne, zaliczki, inne opłaty) jednak moment ich opodatkowania różni się znacząco od podstawowych reguł opodatkowania. Ja rozliczana jest zaliczka otrzymana przez dewelopera? Odpowiadamy! Następstwa zawarcia umowy deweloperskiej W sytuacji, gdy pomiędzy nabywcą a deweloperem dochodzi do zawarcia umowy deweloperskiej, powstają na jej podstawie obopólne zobowiązania do wykonania przez obie strony umowy w określonych ramach czasowych. W przypadku dewelopera na ogół jest on zobligowany do wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w określonych terminach, pod określonym adresem a po wybudowaniu nieruchomości do ustanowienia odrębności własności przedmiotowej nieruchomości. Z kolei nabywca najczęściej zobowiązuje się regulować w określonych umową terminach część ceny nabycia mieszkania na poczet realizowanego w czasie przedsięwzięcia deweloperskiego na specjalnie utworzony przez dewelopera rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). Szczegółowo elementy umowy deweloperskiej zostały określone w art. 22 ustawy o ochronie praw nabytych lokalu mieszkalnego lub domu umowy deweloperskiej funkcjonuje także umowa przedwstępna sprzedaży będąca niejako zamiennikiem umowy deweloperskiej, która najczęściej dotyczy lokali użytkowych, jednakże czasem może też wystąpić przy sprzedaży mieszkań. Umowa przedwstępna sprzedaży zawierana jest z kolei przeważnie przed ukończeniem albo po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Specyfika umowy polega przede wszystkim na ustanowieniu odrębności własności nieruchomości i zobowiązaniu się nabywcy do zakupu przedmiotowej nieruchomości. Co ciekawe przy skorzystaniu przez dewelopera z umowy przedwstępnej sprzedaży zamiast umowy deweloperskiej nie jest on zobowiązany do gromadzenia wpłacanych od nabywcy środków na rachunku powierniczym. Ostatnim etapem procesu nabycia mieszkania lub domu jest zawarcie umowy ustanowienia odrębności własności i umowy przyrzeczonej jej sprzedaży lub po prostu umowy sprzedaży. Słowo o rachunku powierniczym Dla wyjaśnienia istoty i sposobu działania rachunku powierniczego warto przytoczyć art. 59 ust. 1-3a ustawy prawo bankowe, w którym prawodawca określa, że na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Umowa zawarta pomiędzy ww. stronami określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane. Rachunek powierniczy jest prowadzony w sposób umożliwiający w każdym czasie identyfikację osób trzecich, które wpłaciły środki pieniężne na ten rachunek, oraz obliczenie ich udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku powierniczym. Na podstawie przytoczonych powyżej przepisów można dostrzec, że istota rachunku powierniczego zmierza do zabezpieczenia interesów osób trzecich (nabywców), co do środków, które wpływają na to konto. Ponadto na tym rachunku środki mogą być gromadzone tylko na podstawie zawartej umowy i zgodnie z jej warunkami. W przypadku dewelopera po otrzymaniu wpłat na rachunek powierniczy nie stanowią one w tym momencie środków, którymi może on swobodnie dysponować. Nie ma przy tym znaczenia czy jest to rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty. Tak, więc jeszcze na tym etapie, czyli dokonywaniu przez nabywców wpłat na rachunek powierniczy zgodnie z umową deweloperską deweloper nie może mówić o otrzymaniu zaliczki i obowiązku opodatkowania w VAT otrzymanych wpłat z uwagi na brak możliwości swobodnego dysponowania pieniędzmi „celowymi” zgromadzonymi na rachunku powierniczym. Zaliczka otrzymana przez dewelopera a obowiązek podatkowy w VAT i PIT Jeżeli czynny podatnik VAT przed wykonaniem usługi lub sprzedażą towaru otrzyma wpłatę o charakterze zaliczki, wówczas ma obowiązek wystawić fakturę zaliczkową dokumentującą dany wpływ najdalej do 15-tego dnia następnego miesiąca po miesiącu przypadku dewelopera moment obowiązku podatkowego w VAT w stosunku do otrzymanych wpłat (na podstawie umowy deweloperskiej) powstanie dopiero, gdy zwolni on środki z rachunku powierniczego, na którego nabywcy wpłacali „zaliczki”. Dodatkowo trzeba wspomnieć, że środki na rachunku powierniczym mogą zostać w niektórych sytuacjach zwrócone nabywcy a zatem nie posiadają znamion zaliczek, czyli wpłat o charakterze ostatecznym na poczet przyszłej dostawy towarów. Tak, więc samo otrzymanie środków pieniężnych nie obliguje dewelopera do opodatkowania faktu ich otrzymania ani w podatku VAT ani w podatku PIT (CIT). Dopiero moment (miesiąc) uwolnienia tych środków z rachunku powierniczego powoduje powoduje obowiązek opodatkowania pobranych środków w VAT (otrzymane od nabywców kwoty należy traktować, jako kwoty brutto). Uzupełniając powyższe jeszcze o obowiązek podatkowy w podatku dochodowym to wystąpi on z dniem przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Moment ten występuje przeważnie w związku z podpisaniem umowy sprzedaży albo umowy przyrzeczonej sprzedaży. Potwierdzeniem powyższego stanowiska jest interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z o sygn. a także interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Skarbowej w Bydgoszczy z o sygn. ITPP1/443-299b/14/MN. Wystawienie faktur dla osób prywatnych Przy omawianiu procesu rozliczania podatku VAT u dewelopera warto zasygnalizować także aspekt wystawiania faktur na rzecz osób prywatnych, którzy najczęściej są odbiorcami mieszkań. Jeżeli nie upominają się oni o faktury to deweloper rozlicza podatek VAT na podstawie utworzonego dowodu wewnętrznego (zgodnie z datą wypłacenia środków z rachunku powierniczego). Jeżeli natomiast nabywca zażąda wystawienia faktury to w myśl art. 106b ust. 3 ustawy o VAT dewelopera ma obowiązek wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem usługi lub dostawą towarów, jeżeli żądanie jej wystawienia deweloper otrzymał w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty. Przykład 3. Państwo Kowalscy podpisali w miesiącu 04/2019 r. umowę przedwstępną sprzedaży na zakup mieszkania. Do końca miesiąca 04/2019 r. zgodnie z umową wpłacili zł zaliczki na zwykły rachunek bankowy dewelopera. W ciągu dwóch miesięcy tj. w miesiącu 06/2019 r. podpisali oni umowę przenoszącą ustanowioną wcześniej odrębność własności nieruchomości oraz umowę sprzedaży. W którym momencie nastąpi u dewelopera będącego czynnym podatnikiem VAT obowiązek opodatkowania przedmiotowej dostawy nieruchomości? Z uwagi na fakt, że deweloper dysponował gotowym mieszkaniem, zastosował w tym wypadku umowę przedwstępną sprzedaży. Zatem obowiązek opodatkowania w VAT i tylko w VAT otrzymanej zaliczki powstał w miesiącu 04/2019 r. Natomiast w miesiącu 06/2019 r. a więc w okresie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę następuje fakt dostawy tej nieruchomości a więc obowiązek opodatkowania pozostałej kwoty w VAT oraz pełnej wartości ceny sprzedaży w PIT (CIT). Przykład 4. Państwo Nowakowie podpisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Na jej podstawie wpłacili zł opłaty na zwykły rachunek bankowy dewelopera będącym czynnym podatnikiem VAT. Następnie podpisali umowę deweloperską zgodnie, z którą do końca miesiąca 02/2019 r. wpłacili na rachunek powierniczy dewelopera zł, a do końca miesiąca 03/2019 r. sumę zł. W miesiącu 04/2019 r. deweloper wypłacił z rachunku powierniczego kwotę zł a w miesiącu 05/2019 r. kolejne zł. Mieszkanie nie zostało jeszcze ukończone. Umowa ustanowienia odrębności własności nieruchomości z przeniesieniem i umowa sprzedaży także z uwagi na nie ukończenie mieszkania nie zostały podpisane. Deweloper zastanawia się, w jaki sposób i czy w ogóle powinien opodatkować w VAT otrzymane zaliczki?Deweloper powinien w miesiącu pobrania środków z rachunku powierniczego, czyli w miesiącu 04/2019 r. opodatkować względem VAT kwotę zł (traktując ją, jako zaliczkę brutto). Następnie w kolejnym miesiącu 05/2019 r. powinien opodatkować kolejną wypłaconą z rachunku powierniczego sumę zł. Do każdych wpłat deweloper powinien wystawić fakturę dokumentującą wypłacone kwoty a za datę otrzymania zaliczki powinien wpisać datę zwolnienia środków z jego rachunku powierniczego a nie datę otrzymania wpłat od nabywców. Pozostałe zł, które nie zostało jeszcze zwolnione z rachunku powierniczego nie podlega obowiązkowi opodatkowania w VAT. Z uwagi natomiast na nie ukończenie jeszcze budowy mieszkania, nie odebranie go przez nadzór, nie ustanowienie odrębności własności nieruchomości z przeniesieniem na nabywców nie powstał obowiązek opodatkowania tej dostawy w podatku dochodowym.

umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu